Lex Koller : Le guide essentiel pour les étrangers acheteurs en Suisse

La Suisse, avec ses paysages majestueux, son économie stable et sa qualité de vie élevée, attire de nombreux investisseurs et particuliers désireux d’acquérir une propriété. Cependant, pour les personnes n’ayant pas de domicile légal en Suisse, l’achat immobilier en Suisse est encadré par une législation spécifique et souvent complexe : la célèbre Lex Koller.

Si vous rêvez d’une résidence secondaire dans une station touristique suisse ou d’une maison en tant que futur résident, cet article est votre feuille de route pour comprendre la Lex Koller et ses implications.

Qu’est-ce que la Lex Koller et pourquoi est-elle essentielle ?

La Lex Koller, officiellement appelée « Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger » (LFAIE), est une loi suisse qui vise à limiter et à réglementer l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger.

Son utilité et son objectif principal sont multiples :

Prévenir la spéculation : La loi a été mise en place pour éviter que des capitaux étrangers ne s’emparent de vastes portions du territoire suisse, en faisant monter artificiellement les prix de l’immobilier et en rendant l’accès à la propriété difficile pour les résidents suisses.

Préserver le patrimoine foncier : Elle assure que la terre, une ressource limitée, reste majoritairement entre les mains des résidents et ne soit pas uniquement un objet de placement international.

Contrôler l’urbanisation : En limitant les constructions de résidences secondaires par des non-résidents, elle contribue à une meilleure planification du territoire.

En somme, la Lex Koller est un outil de souveraineté et de régulation du marché immobilier suisse face à l’afflux potentiel de capitaux étrangers. Elle impose une autorisation préalable pour l’acquisition de biens immobiliers par des personnes considérées comme « à l’étranger ».

Lex Koller vs. Lex Weber : démêler le vrai du faux

Ces deux lois sont souvent confondues, car toutes deux touchent à l’acquisition de résidences secondaires. Cependant, leurs objectifs et leurs portées sont très différents.

La Lex Koller en détail : L’acquisition par les étrangers

La Lex Koller se concentre sur le « qui » : elle s’applique aux « personnes à l’étranger ». Sont considérées comme telles :

– Les personnes physiques n’ayant pas leur domicile légal en Suisse.

– Certaines personnes morales (sociétés) ayant leur siège à l’étranger ou dominées par des personnes à l’étranger.


Cette loi exige une autorisation pour l’acquisition de terrains, de logements, ou de parts de sociétés immobilières, sauf dans des cas spécifiques (par exemple, l’achat d’une résidence principale par un frontalier qui s’installe en Suisse et y établit son domicile).

La plupart des acquisitions de résidences secondaires par des personnes à l’étranger sont soumises à des quotas annuels définis par les cantons et les communes. Ces quotas limitent le nombre de permis délivrés et sont particulièrement restrictifs dans les zones touristiques très prisées.

La Lex Weber, une autre histoire : Les résidences secondaires en général

La Lex Weber (officiellement l’Article 75b de la Constitution fédérale) est une initiative populaire acceptée en 2012. Elle, elle se concentre sur le « quoi » : elle limite la proportion de résidences secondaires à 20% au maximum de la surface habitable d’une commune, pour tous les acheteurs, qu’ils soient Suisses ou étrangers.

Son objectif : Lutter contre la « bétonisation » du paysage et préserver la nature et les paysages suisses, en limitant la construction de résidences inoccupées la majeure partie de l’année.

Sa portée : Elle s’applique à l’ensemble du territoire suisse et concerne toutes les nouvelles constructions de résidences secondaires, indépendamment de la nationalité de l’acheteur.

La synergie ou la confusion ?

Un étranger souhaitant acheter une résidence secondaire dans une station touristique suisse se trouvera donc soumis aux contraintes des deux lois :

– Lex Koller : Il devra obtenir une autorisation d’acquisition en tant que « personne à l’étranger », et cette acquisition devra s’inscrire dans les quotas cantonaux.

– Lex Weber : Le bien convoité devra lui-même respecter le quota de 20% de résidences secondaires de la commune.

En d’autres termes, la Lex Koller régule l’accès des étrangers au marché, tandis que la Lex Weber régule le stock de résidences secondaires pour tous.

Obligations légales pour le futur propriétaire étranger

Si vous êtes une « personne à l’étranger » et que vous souhaitez acquérir un bien immobilier en Suisse, vous devez absolument respecter certaines obligations légales :

Obtenir une autorisation (Permis LFAIE) : C’est l’étape la plus importante. Pour la plupart des acquisitions (surtout pour les résidences secondaires), vous devrez déposer une demande d’autorisation auprès de l’autorité cantonale compétente. C’est généralement le notaire qui se charge de cette démarche pour vous.

Respecter les quotas : L’octroi du permis LFAIE dépendra de la disponibilité de quotas dans la commune et le canton concernés. Les quotas sont limités et varient d’une région à l’autre.

Connaître les restrictions d’Utilisation : Pour une résidence secondaire, la loi impose souvent une surface habitable maximale et l’interdiction de louer le bien à l’année (seule la location touristique est généralement permise sous certaines conditions).

Respecter les délais de revente : Pour les résidences secondaires, des restrictions peuvent exister sur la revente rapide du bien afin de limiter la spéculation. Une revente avant un certain nombre d’années (par exemple, 5 ou 10 ans) peut nécessiter une nouvelle autorisation et être sujette à des taxes spéciales.

Le rôle du notaire : Le notaire est la pierre angulaire de toute transaction immobilière en Suisse. Il est tenu de s’assurer que toutes les conditions de la Lex Koller sont remplies avant de pouvoir authentifier l’acte de vente. Il se chargera de la demande de permis LFAIE et vous informera des obligations.

En cas de non-respect de ces obligations, l’acquisition pourrait être annulée, et des sanctions pénales pourraient être prononcées.

Conseils pratiques pour bien préparer votre achat immobilier en Suisse

L’achat immobilier en Suisse en tant qu’étranger peut être un projet passionnant, mais il requiert une préparation minutieuse.

Définissez votre projet clairement :

S’agit-il d’une résidence principale (si vous comptez vous installer en Suisse) ou d’une résidence secondaire (pour les vacances) ? Les règles sont très différentes.

Quelle est la région ou la station touristique visée ? Les cantons ont des quotas et des politiques spécifiques.

Entourez-vous d’experts :

Agence immobilière spécialisée : Une agence ayant une expertise dans la vente aux étrangers et une connaissance approfondie de la Lex Koller est indispensable. Elle vous orientera vers les biens éligibles.

Notaire : Choisissez un notaire qui connaît bien les subtilités de la LFAIE. C’est lui qui gérera la demande d’autorisation.

Avocat spécialisé : Dans les cas complexes, un avocat peut vous apporter une sécurité juridique supplémentaire.

Comprenez les quotas :

Informez-vous sur la disponibilité des quotas dans la région souhaitée. Les quotas sont limités et s’épuisent rapidement dans les zones prisées.

Ne vous fiez pas aux rumeurs ; seuls les professionnels (notaire, agence) peuvent vous donner des informations fiables sur leur disponibilité.

Préparez votre financement :

Les banques suisses peuvent avoir des exigences spécifiques pour les acheteurs étrangers. Anticipez cette étape bien avant de trouver le bien.

Faites preuve de patience :

Le processus d’obtention de l’autorisation peut prendre plusieurs semaines, voire quelques mois. Soyez patient et prévoyez ces délais dans votre planning.

FAQ : Vos Questions Fréquentes sur la Lex Koller

1. Qui est considéré comme une « personne à l’étranger » selon la Lex Koller ?
Est considérée comme « personne à l’étranger » toute personne physique n’ayant pas son domicile légal en Suisse (c’est-à-dire pas de permis B ou C). Cela inclut les touristes, les propriétaires de résidences secondaires qui ne résident pas en Suisse, ainsi que certaines sociétés étrangères ou dominées par des étrangers.

2. Puis-je acheter ma résidence principale en Suisse sans autorisation ?
Si vous avez l’intention de vous installer en Suisse et d’y établir votre domicile légal (en obtenant un permis de séjour B ou C), l’acquisition de votre résidence principale n’est généralement pas soumise à l’autorisation de la Lex Koller, mais cela doit être attesté. Le notaire vérifiera que toutes les conditions sont remplies.

3. La Lex Koller s’applique-t-elle à tous les types de biens immobiliers ?
Elle s’applique principalement aux logements (appartements, maisons) et aux terrains non construits. Les immeubles à usage purement commercial ou artisanal (bureaux, usines) sont généralement exclus de son champ d’application, à moins qu’ils ne soient affectés à un usage mixte ou qu’ils ne soient destinés à la location.

4. Que se passe-t-il si j’achète un bien immobilier sans l’autorisation requise ?
L’acquisition est considérée comme nulle, et l’inscription au registre foncier est annulée. Des sanctions pénales (amendes, voire peines de prison dans les cas graves) peuvent également être prononcées à l’encontre de l’acheteur et du vendeur.

5. Les quotas de la Lex Koller sont-ils les mêmes dans tous les cantons ?
Non, les cantons et parfois même les communes gèrent leurs propres quotas. Les régions très touristiques ont souvent des quotas très faibles et donc des biens éligibles à la vente aux étrangers rares. Il est crucial de se renseigner précisément sur la situation du canton ou de la commune souhaitée.

L’achat immobilier en Suisse en tant que non-résident est un projet complexe, mais pas impossible. La Lex Koller est là pour garantir l’équilibre du marché et la préservation du territoire.

Pour naviguer avec succès dans ces méandres législatifs et trouver le bien de vos rêves tout en respectant la loi, il est impératif de s’appuyer sur une expertise locale. N’hésitez pas à prendre contact avec une agence immobilière spécialisée dans l’achat immobilier Suisse et la vente aux étrangers. Ses conseils avisés vous assureront une transaction sereine et conforme à la législation suisse.